En France, comme dans certains autres pays européens, il existe 2 types de ventes immobilières qui offrent des avantages uniques à l'acheteur et au vendeur, la " Vente à terme " et le " Viager ".

La vente à terme - Pour le vendeur, ces deux types de vente sont un moyen de rendre disponible le capital investis dans un bien immobilier, et permet au vendeur de récupérer sous la forme d'un montant forfaitaire + des paiements mensuels la valeur de son bien. Dans le cas d'une "Vente à terme", le vendeur s'engage à libérer le bien après une période fixe de 5 ou 10 ans généralement, alors que dans le Viager il peut occuper le bien jusqu'à son décès.

Obtenir un logement à un prix avantageux - Pour l'acheteur, ces deux types de vente lui permettent d'acheter à bon prix, car le loyer estimé pour la période où le vendeur occupe le bien est déduit du prix de vente. Ainsi, si l'acheteur a 50 ans et souhaite une maison pour sa retraite sur la Côte d’azur à 65 ans, il pourrait acheter une propriété de 500K Euro pour seulement 250K, en achetant une propriété d'une personne de 75 ans qui aurait en France une espérance de vie de 15 ans. Il y a un élément de risque qui fonctionne dans les deux sens. Si le vendeur vit que 5 ans, l'acheteur acquerra la propriété que pour 125K, mais si le vendeur vit plus de 95 ans, l'acheteur devra attendre plus longtemps et continuer à payer des acomptes, bien qu'il soit très peu probable qu'il paie plus que le prix du marché pour le bien.

Réduire le risque - Les acheteurs préfèrent généralement une " Vente à terme " qui fixe la durée d’occupation pour ainsi réduire le risque. Pour une attente de 10 ans, un acheteur peut obtenir une réduction d'environ un quart du prix de vente. L'autre avantage important pour l'acheteur est que ce type d'achat lui permet d'acheter sans avoir recours à un prêt bancaire, puisque c’est le vendeur qui lui fournit effectivement le crédit. A titre d’exemple, une propriété évaluée à 500K Eur pourrait être achetée pour 100K cash plus 2K/mois sur 10 ans. Ceci est très utile pour les personnes n'ayant pas facilement accès aux prêts immobiliers en France. Actuellement, seulement 0,5% des ventes en France sont réalisées de cette manière, mais à l'avenir, avec la baisse du niveau des retraites et donc l'augmentation des besoins en fonds propres, ce type de ventes devrait augmenter.
 
Autres variations - Une autre possibilité est que l'acheteur occupe tout ou partie du bien, ce qui supprime la longue période d'attente. Pour comprendre ces différentes options, Smartfinder Home sera content de vous conseiller et d’effectuer une recherche pour ce type d'investissement.

Revenu locatif ou plus-value?
Si la plupart des acheteurs achètent dans le Sud de la France pour habiter et profiter de leur bien, certains acheteurs cherchent un investissement immobilier avec la possibilité d'utiliser plus tard l'appartement eux-mêmes, par exemple lors de leur retraite.
 
Les prix ayant stagné depuis 2008, c’est le rendement locatif qui est recherché par les investisseurs sur la Côte d’Azur, plutôt que la plus-value. J'ai fourni des exemples de rendements bruts, car les rendements nets dépendent fortement de votre situation fiscale personnelle en France.
 
Les meilleures localisations pour investir ?
Ne vous fié pas aux articles et tableaux comparant le prix d’achat moyen aux loyers moyens par ville pour trouver les meilleurs rendements locatifs, car ils ne tiennent pas compte de la diversité des prix et loyers par quartier et même par rue. De plus, les valeurs indiquées, entre 3% et 7% de rendement brut par an ne tiennent pas compte du niveau d'occupation et des risques de mauvais payeurs.
Dans les zones touristiques comme la Côte d’Azur les investisseurs privilégient les locations saisonnières. Les locations de type AirBnb, ont une meilleure fiscalité et un meilleur rendement brut que la location longue durée, tout en offrant la possibilité au propriétaire d'utiliser l'appartement lorsqu’il est inoccupé.
 
3 opportunités d'investissement sur la Cote d’Azur
L'achat d'un studio à Nice à quelques rues de la Promenade des Anglais pour 150 mille €, peut être loué 10 mois à un étudiant, puis mis en location saisonnière pour 8 semaines en été et donc offre un excellent rendement brut pouvant atteindre 7%. Mais il faut trouver le moyen de gérer les changements de locataires de manière rentable, car les agences peuvent prendre jusqu'à 25% pour gérer les locations saisonnières.
 
Une autre possibilité est l’évolution du concept de la Chambre d’Hote en milieu rural au concept AirBnB plutôt en ville. Alors que le premier exige une forte implication des hôtes, il est possible de gérer de manière bien plus autonome des chambres ou petits appartements autonomes en AirBnB dans des villes comme Nice ou Cannes. Par ce moyen, un propriétaire hollandais d’une villa à Nice avec vue mer a réussi d'excellents rendements tout en gérant ses réservations à distance.
 
Une autre opportunité est un investissement locatif à proximité du Palais des festivals à Cannes, qui attire des visiteurs et donc locataires potentiels tout au long de l’année. Vous n'avez peut-être pas entendu parler du MIPIM ou du MIDEM, mais ces événements sont mondialement connus par les professionnels de l'immobilier et de la musique. Un appartement 2 pièces bien choisis à proximité du Palais de festival peut offrir un rendement brut de 6% pour un taux d’occupation de 60% environ.
 
Quel sont les risques ?
La combinaison d’un environnement exceptionnel et de nouveaux arrivants aisés dans la région assure de bons fondamentaux pour la Cote d’ Azur. La croissance démographique reste soutenue dans le Var, surtout sur le littoral. Un investissement dans la région sera relativement à l'abri des aléas économiques - le soleil, le ciel bleu et l’art de vivre ne peuvent pas être délocalisés en Chine !
 
Pour choisir votre investissement locatif, il vaut mieux contacter un chasseur immobilier comme Smartfinder Home couvrant toute la Côte d'Azur plutôt que de contacter plusieurs agences ayant un portefeuille de biens réduit. Nous serons ravis de vous trouver un investissement fun et rentable !

Encore le meilleur moment d’acheter
Avec des taux historiquement bas, il est encore temps d’acheter un bien immobilier dans les meilleures conditions, grâce à la politique monétaire actuelle de la zone euro. À la fin de l'année dernière, une hausse des taux d'intérêt était attendue, alimentant une demande record de prêts immobiliers. Ce qui s'est réellement passé, comme vous pouvez le constater dans le graphique, n'était qu'une très légère hausse lors du premier trimestre de 1,3% à 1,55% en moyenne pour un prêt de 20 ans. Ensuite les taux se sont stabilisés et ont même légèrement baissé en octobre pour s'établir à 1,48% en moyenne. La demande de prêts immobiliers a légèrement diminué d'une année sur l'autre.

Et pour les investissements locatifs ?
Malgré le remplacement de l’ISF par l’IFI qui encouragera les gros portefeuilles à se diversifier, pour les plus petits portefeuilles les taux d'intérêt peu élevés offrent d’excellentes perspectives pour les investissements locatifs. Si les rendements locatifs sur la Côte d'Azur sont modérés et se situent entre 3% et 6%, l’intérêt que portent les acheteurs internationaux pour la région offre d’intéressantes perspectives de plus-value sur certains secteurs.
 
Utiliser un courtier ou une banque pour obtenir le taux le plus bas?
Vérifier auprès d'un courtier qui a une vision plus large du marché. Si vous êtes un résident étranger et vous achetez une maison secondaire, contactez les courtiers qui ont l’habitude de travailler avec des résidents de votre pays. Nous serons heureux de vous recommander des courtiers en fonction de votre pays de résidence.
 
Pour les acheteurs étrangers en dehors de la zone euro, anticiper à l’avance le transfert de vos fonds en euros. Une règle simple est que si vous remarquez que les devises évoluent au sein d'une fourchette sur une période de 12 à 24 mois, acheter des euros lorsque votre devise est proche du maximum de la fourchette. Le site "Oanda" vous permet de voir l’historique des taux de change.
Avec ces conseils, vous optimiserez votre budget pour l'achat de la propriété de vos rêves.