Revenu locatif ou plus-value?
Si la plupart des acheteurs achètent dans le Sud de la France pour habiter et profiter de leur bien, certains acheteurs cherchent un investissement immobilier avec la possibilité d'utiliser plus tard l'appartement eux-mêmes, par exemple lors de leur retraite.
 
Les prix ayant stagné depuis 2008, c’est le rendement locatif qui est recherché par les investisseurs sur la Côte d’Azur, plutôt que la plus-value. J'ai fourni des exemples de rendements bruts, car les rendements nets dépendent fortement de votre situation fiscale personnelle en France.
 
Les meilleures localisations pour investir ?
Ne vous fié pas aux articles et tableaux comparant le prix d’achat moyen aux loyers moyens par ville pour trouver les meilleurs rendements locatifs, car ils ne tiennent pas compte de la diversité des prix et loyers par quartier et même par rue. De plus, les valeurs indiquées, entre 3% et 7% de rendement brut par an ne tiennent pas compte du niveau d'occupation et des risques de mauvais payeurs.
Dans les zones touristiques comme la Côte d’Azur les investisseurs privilégient les locations saisonnières. Les locations de type AirBnb, ont une meilleure fiscalité et un meilleur rendement brut que la location longue durée, tout en offrant la possibilité au propriétaire d'utiliser l'appartement lorsqu’il est inoccupé.
 
3 opportunités d'investissement sur la Cote d’Azur
L'achat d'un studio à Nice à quelques rues de la Promenade des Anglais pour 150 mille €, peut être loué 10 mois à un étudiant, puis mis en location saisonnière pour 8 semaines en été et donc offre un excellent rendement brut pouvant atteindre 7%. Mais il faut trouver le moyen de gérer les changements de locataires de manière rentable, car les agences peuvent prendre jusqu'à 25% pour gérer les locations saisonnières.
 
Une autre possibilité est l’évolution du concept de la Chambre d’Hote en milieu rural au concept AirBnB plutôt en ville. Alors que le premier exige une forte implication des hôtes, il est possible de gérer de manière bien plus autonome des chambres ou petits appartements autonomes en AirBnB dans des villes comme Nice ou Cannes. Par ce moyen, un propriétaire hollandais d’une villa à Nice avec vue mer a réussi d'excellents rendements tout en gérant ses réservations à distance.
 
Une autre opportunité est un investissement locatif à proximité du Palais des festivals à Cannes, qui attire des visiteurs et donc locataires potentiels tout au long de l’année. Vous n'avez peut-être pas entendu parler du MIPIM ou du MIDEM, mais ces événements sont mondialement connus par les professionnels de l'immobilier et de la musique. Un appartement 2 pièces bien choisis à proximité du Palais de festival peut offrir un rendement brut de 6% pour un taux d’occupation de 60% environ.
 
Quel sont les risques ?
La combinaison d’un environnement exceptionnel et de nouveaux arrivants aisés dans la région assure de bons fondamentaux pour la Cote d’ Azur. La croissance démographique reste soutenue dans le Var, surtout sur le littoral. Un investissement dans la région sera relativement à l'abri des aléas économiques - le soleil, le ciel bleu et l’art de vivre ne peuvent pas être délocalisés en Chine !
 
Pour choisir votre investissement locatif, il vaut mieux contacter un chasseur immobilier comme Smartfinder Home couvrant toute la Côte d'Azur plutôt que de contacter plusieurs agences ayant un portefeuille de biens réduit. Nous serons ravis de vous trouver un investissement fun et rentable !

Qui sont les sites gagnants suite a notre mise à jour de juin 2018?
Dans le segment de l'immobilier de luxe de +1 million d'euros, c'est www.luxuryestate.com/france qui est en première place termes de nombre de maisons et d'appartements à vendre dans le Var et les Alpes Maritimes. Ce portail immobilier basé au Royaume-Uni a été créé en 2011 et comme vous le verrez, il a devancé les autres grands noms, comme Seloger ou le Figaro.
Pour toutes les propriétés, c'est www.superimmo.com qui est le leader avec près de 70 000 propriétés à vendre dans les 2 départements de la Côte d'Azur. Il a également l'une des meilleures fonctions de recherche que nous utilisons souvent en interne chez Smartfinder Home avec une recherche de mot-clé puissante et des critères utiles comme la taille du terrain.
 
La qualité s'améliore lentement
La qualité de la plupart des portails s’est améliorée, car ils ont du s’adapter aux téléphones mobiles et ont donc simplifié la fonction de recherche. Par contre aucune évolution importante n'a pu etre constaté, comme par exemple localiser un bien sur une carte ou voir des vidéos ou des visites virtuelles d'une maison, car celles-ci sont généralement soit lentes ou rarement bien réalisé. Lorsqu’on aura des visites virtuelles comme sur ce site, on pourra enfin gagner du temps en visites: http://vip-luxury360.com/fr/visite-virtuelle-luxe/visites-virtuelles-360/47-visite-virtuelle- immobilier.php
 
La liste complète ou déléguer votre recherche
Dans la liste de Portails A-Z, vous verrez près de 100 sites Internet d’annonces. Mais aucun site encore n’agrège l’ensemble des biens sur la Côte d’ Azur en une seule liste, comme le fait les MLS régionaux aux États-Unis. C'est pourquoi lorsque vous faites une recherche exhaustive, nous vous recommandons de nous la déléguer, car nous avons en plus de la liste des portails, une base de données de +3000 agences couvrant la Côte d'Azur et d'autres outils professionnels qui nous permettent d’effectuer des recherches rapides.
Quand un acheteur nous donne ses critères, et s'engage à utiliser nos services via un mandat de recherche, nous pouvons rapidement trouver les biens correspondant au mieux à ses critères parmi plus de cent mille disponibles. En utilisant certaines astuces pour faire des recherches efficaces, nous arrivons à faire gagner énormément de temps à nos clients lorsqu'ils décident de nous déléguer la recherche.

Voici 2 propriétés originales à vendre dans le Var, pour les amateurs de voitures de collection et de tennis, mais elles ont aussi d'autres atouts intéressants que vous découvrirez.

Imaginez réunir vos amis chez vous dans le grand salon de votre bastide en pierre, autour de votre collection de vieilles motos ou d'une Bugatti comme le fait le propriétaire actuel.
L'extension en pierre construit en 2007 dispose d'un très grand espace de vie de 100m2, avec une cuisine design, des grandes ouvertures pour les voitures, un bar, une cave à vin et une grande mezzanine avec une chambre et une salle de bain. L'immense cheminée, le sol en pierre de Bourgogne et les poutres en bois proviennent d'autres propriétés anciennes et contribuent a créer une ambiance spéciale dans cet espace nouvellement créé.
Mais à l'extérieur, le parc d'un hectare réserve d'autres surprises, avec un grand lac et une cascade alimenté par une source d'eau dans le jardin.
La piscine et le pool house en pierre, ainsi que la terrasse abritée en face de la bastide d'origine, sont en parfaite harmonie avec la roseraie et le parc arboré.
La bastide n'est pas isolée: les commodités sont a 5 minutes à Draguignan et Flayosc, et la mer n'est qu'à 40 minutes à Sainte Maxime et l'aéroport de Nice n'est qu'à une heure. Le propriétaire est toujours heureux de montrer son oeuvre et il a toutes les raisons d'être fier de ce qu'il a réalisé.
 
Pour les amateurs de tennis et de vie de château, pourquoi ne pas envisager une aile de ce château rénové à quelques kilomètres de Lorgues. Le propriétaire britannique a réussi l'exploit de créer un domaine d'appartements et de maisons à partir d'une ruine médiévale. C'est une des ailes du château qui est maintenant en vente et consiste en une maison de 3 chambres avec une cuisine ouverte et un salon et son jardin privé.
Les résidents apprécient la facilité de ne pas avoir à se soucier de l'entretien d'une piscine, tennis et des jardins qui sont tous pris en charge et pour un coût très raisonnable.
La situation est féerique, avec des vues dégagées sur les champs de vignes du domaine viticole voisin. Cette propriété est également facile d'accès, à 5 minutes des commodités à Lorgues, à 40 minutes de la côte et à une heure de l'aéroport de Nice.
 
Pour ces propriétés et bien d'autres dans l’arrière pays ou sur la Côte d'azur, Smartfinder Home sera a vos cotés pour vous aider à trouver la maison de vos rêves!

Quelle est l'origine de la FFCI ?
Les chasseurs immobilier avaient besoin d'une reconnaissance claire et d'une organisation spécifique pour les différencier des agents immobiliers, et cette clarification était nécessaire aussi bien dans le secteur de l'immobilier que pour le grand public.
L'organisation, Fédération Française des Chasseurs Immobiliers (FFCI) à été co-fondée par Valérie GRISPAN en 2006, pour donner forme et un sens à cette profession et veiller à ce que ses membres adhèrent systématiquement aux exigences de la loi de Hoguet.
Les chasseurs de la FFCI suivent un ensemble de principes en signant une charte de conduite professionnelle, à laquelle adhère Smartfinder Home.

Quels sont les principaux points du code de conduite?
Un chasseur immobilier, comme un agent immobilier, est un intermédiaire immobilier et soumis à la loi de Hoguet du 2 Janvier 1970 et mis à jour en 2015.
 
En tant que chasseur immobilier agréé, il doit:
- Tenir une carte de transaction professionnelle délivrée par les autorités
- Avoir une assurance Responsabilité professionnelle
- Détenir un mandat de recherche
- Il ne peut recevoir aucun paiement ou frais d'un client avant la fin de sa mission.
 
Quels sont les avantages clés pour les acheteurs d'un bien d'utiliser un chasseur immobilier?
En un mot c'est d'acheter un bien avec un minimum de stress!
Lors de l'achat via un chasseur immobilier de la FFCI, vous aurez:
- Un retour sur la faisabilité du projet d'achat immobilier.
- L’assurance que seules les propriétés les plus pertinentes à votre recherche vous serons envoyées.
- Une source fiable d’informations locales utile notamment pour les acheteurs venant hors de la région.
- Organisation de visites sur les propriétés présélectionnées, afin que le client ne perde pas son temps sur des visites inutiles.
- Bénéficier d’un retour indépendant et objectif sur la propriété
- La confidentialité du projet du client, son identité et sa profession – seul ses critères de recherche sont communiquées.
- Une assistance pendant tout le processus d'achat et même après, s'ils le souhaitent

Sur le Var et les Alpes Maritimes, Smartfinder Home est actuellement le seul chasseur immobilier membre de la FFCI.

Qu’est-ce qu’une assurance de prêt ?
 ​orsque vous contractez un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci vous impose de souscrire une assurance emprunteur. Cela signifie qu’elle vous demande d’assurer votre crédit en cas de difficultés financières. En effet, cette assurance permet de garantir le versement des échéances en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi
Assurance Emprunteur - Nouveautés 2018Jusqu’en 2018, l’assurance emprunteur était, majoritairement souscrite via l’organisme prêteur. Cependant, depuis 2010, plusieurs lois ont été mises en place en faveur des emprunteurs :

• Loi Lagarde (2010) : la loi Lagarde a permis aux emprunteurs de choisir une assurance individuelle, c’est-à-dire une assurance souscrite auprès d’un organisme autre que la banque. Cette loi est applicable uniquement si les garanties sont au minimum équivalentes au précédent contrat.
• Loi Hamon (2014) : la loi Hamon a permis aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance de prêt, à tout moment, pendant les 12 premiers suivant la signature de l’emprunt. La condition de l’équivalence des garanties est également à respecter pour profiter de cette loi.
• Amendement Bourquin : à compter du 1er janvier 2018, n’importe quel contrat d’assurance emprunteur, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou d'un contrat individuel en délégation, peut être remplacé par un autre, au moment de son échéance annuelle, c’est-à-dire à chaque date anniversaire du contrat d’assurance.

 
Que permet l’amendement Bourquin ?
 
Dans un premier temps, seuls les prêts récents (souscrit à compter du 1er mars 2017) étaient concernés par l’amendement Bourquin mais le Conseil Constitutionnel a décidé qu’il devait bénéficier à tous. Il s’agit d’une décision réclamée par les associations de consommateurs qui estiment qu’en renégociant leur assurance, ils peuvent obtenir de meilleures conditions et réaliser de nombreuses économies. Cette décision a également été réclamée par les assureurs qui vont pouvoir profiter de ce marché jusqu’à présent très largement dominé par les banques. Il s’agit d’un marché important puisque, selon les estimations de la Fédération de l’Assurance, il avoisine les 9 milliards d’euros.
 
Potentiellement, ce sont 6 millions d’emprunteurs qui sont concernés et qui vont donc pouvoir renégocier leur contrat. Il faut savoir que cette assurance peut représenter jusqu’à 40% du coût global de l’emprunt immobilier. On estime que les banques comptent une marge bénéficiaire qui frôle les 50% sur ces contrats. Par exemple, pour un emprunt de 200.000€ sur 20 ans, la prime pour les mêmes garanties décès et invalidité peut aller de 20€ à 70€ par mois. D’où une économie potentielle de 600€ par an. Les comparateurs d’assurance évoquent le chiffre de 15.000€ d’économies sur toute la durée de l’emprunt. En savoir plus : https://bonne-assurance.com/credit/assurance-de-pret/
 
Quelles sont les conditions pour profiter de cet amendement ?
 
Vous ne pouvez renégocier votre contrat d’assurance emprunteur qu’à sa date anniversaire. Pour se faire, vous devez envoyer un courrier recommandé en respectant un délai de préavis de 2 mois. De plus, de même que pour les lois Lagarde et Hamon, le nouveau contrat doit offrir les mêmes garanties que le précédent.
 
Lors de la négociation avec un assureur, il est préférable de mettre en avant ce qu’il vous reste à rembourser, et non pas le montant totale emprunté. En effet, cela vous permettra de faire baisser le coût de l’assurance.
 
Sachez aussi que cet amendement n’est pas avantageux pour tout le monde. En effet, les contrats actuels sont des contrats de groupe où tout le monde paye le même prix.  En négociant un contrat individuel, l’assureur va étudier le risque que vous représentez. Si vous avez un certain âge ou des problèmes de santé, vous risquez de payer plus cher auprès d’un assureur alternatif. 

Encore le meilleur moment d’acheter
Avec des taux historiquement bas, il est encore temps d’acheter un bien immobilier dans les meilleures conditions, grâce à la politique monétaire actuelle de la zone euro. À la fin de l'année dernière, une hausse des taux d'intérêt était attendue, alimentant une demande record de prêts immobiliers. Ce qui s'est réellement passé, comme vous pouvez le constater dans le graphique, n'était qu'une très légère hausse lors du premier trimestre de 1,3% à 1,55% en moyenne pour un prêt de 20 ans. Ensuite les taux se sont stabilisés et ont même légèrement baissé en octobre pour s'établir à 1,48% en moyenne. La demande de prêts immobiliers a légèrement diminué d'une année sur l'autre.

Et pour les investissements locatifs ?
Malgré le remplacement de l’ISF par l’IFI qui encouragera les gros portefeuilles à se diversifier, pour les plus petits portefeuilles les taux d'intérêt peu élevés offrent d’excellentes perspectives pour les investissements locatifs. Si les rendements locatifs sur la Côte d'Azur sont modérés et se situent entre 3% et 6%, l’intérêt que portent les acheteurs internationaux pour la région offre d’intéressantes perspectives de plus-value sur certains secteurs.
 
Utiliser un courtier ou une banque pour obtenir le taux le plus bas?
Vérifier auprès d'un courtier qui a une vision plus large du marché. Si vous êtes un résident étranger et vous achetez une maison secondaire, contactez les courtiers qui ont l’habitude de travailler avec des résidents de votre pays. Nous serons heureux de vous recommander des courtiers en fonction de votre pays de résidence.
 
Pour les acheteurs étrangers en dehors de la zone euro, anticiper à l’avance le transfert de vos fonds en euros. Une règle simple est que si vous remarquez que les devises évoluent au sein d'une fourchette sur une période de 12 à 24 mois, acheter des euros lorsque votre devise est proche du maximum de la fourchette. Le site "Oanda" vous permet de voir l’historique des taux de change.
Avec ces conseils, vous optimiserez votre budget pour l'achat de la propriété de vos rêves.

La French Riviera, son soleil, et la beauté de ses paysages, les bonnes raisons de partir vivre sur la Côte d’Azur ne manquent pas. Et chaque année, nombreux sont les candidats au départ de la grisaille parisienne pour aller se faire une place au soleil. S’il est vraiment nécessaire d’essayer de vous convaincre, on vous donne quand même 5 bonnes raisons de faire le grand saut.
 
Un cadre de vie exceptionnel
 
La côte d’Azur, c’est avant tout un climat et un ensoleillement tout à fait unique en France. Avec quelques 300 jours de soleil par an et des températures minimales moyennes ne descendant jamais en dessous des 6° à Nice, vous pourrez envisager sereinement les procédures de simulation de votre facture énergétique avant l’ouverture de votre compteur EDF. Vous n’aurez en effet pas à vous ruiner en chauffage si vous venez à vous installer dans la région.
Plus largement, la Côte d’Azur c’est surtout un territoire à la position géographique unique située entre mer et montagnes, et des paysages particulièrement magnifiques. Vous n’aurez donc pas à vous demander quoi faire une fois le week-end venu. Il vous suffira de prendre votre sac à dos et d’aller vous balader le long des 120 kms de côte ou dans l’un des 9 parcs naturels mis à votre disposition. Et si vous avez peur de ne pas pouvoir profiter des splendeurs de la région une fois l’hiver venu, vous pourrez également profiter des sports d’hivers dans l’une des 15 stations de ski de l’arrière-pays niçois.
 
Une place forte en terme d’offre culturelle
 
On cite souvent, Paris, Marseille ou Lyon comme de véritables capitales culturelles, mais la Côte d’Azur pas forcément grand chose à envier aux trois plus grandes villes françaises. Avec par exemple 6000 manifestations culturelles organisées chaque années et quelques 84 musées ouverts au public, la région soigne sa cote d’attractivité culturelle aussi bien généraliste que thématique.  En témoigne l’immense scène internationale que devient la région chaque année et notamment l’été avec l'organisation de festivals dans de nombreuses disciplines culturelles dont peuvent profiter les habitants en tant que privilégiés: festivals de musique classiques, jazz, baroques, danse contemporaine, opéras, théâtres, carnaval de Nice…etc.
 
La dolce vita comme art de vivre ancestral
 
Vivre sur la Côte d’Azur, c’est également et surtout adopter un style de vie méditerranéen avec tout ce que cela implique. Si votre travail occupe une place importante dans votre vie, votre nouvelle région sera là pour vous rappeler l’importance de s’accorder du temps pour soi et de profiter des atouts de la région. Il peut s’agir de s’asseoir sur le bancs du front de mer en regardant la vie passer, ou simplement de se poser en terrasse pour profiter d’un des 5200 restaurants et des nombreux chefs étoilés du coin, qui vous prépareront une cuisine provençale savoureuse.
 
Une attractivité internationale
 
La Côte d’Azur, c’est aussi et surtout un espace ouvert sur le monde de par son accès direct au front méditerranéen. De plus, si la région reste française, il règne comme un fort parfum italien dépaysant de part la proximité historique de la côte française de celle italienne et de l’histoire commune entre les deux pays à cet endroit précis, avec notamment la ville de Nice, restée italienne jusqu’en 1960. Nice est également une terre d’accueil pour les étrangers bénéficiant du programme ERASMUS puisque ceux-ci représentent 18% de la population étudiante locale.  Enfin la Côte d’Azur bénéficie également d’une localisation tout à fait stratégique notamment vis à vis de l’Europe avec la facilité d’accès de l’Aéroport International de Nice.
 
Un bassin d’emploi à forte valeur ajoutée
 
Ce n’est pas parce que l’on emploie souvent le terme de dolce vita en parlant de la Côte d’Azur qu’il n’en demeure pas moins un territoire particulièrement attractif en terme d’emplois. Car avec la 5ème ville de France en terme de population (Nice), la région s’est équipée d’infrastructures dignes des plus grandes capitales européennes comme le site de Sophia Antipolis, parc d’activités en haute technologies accueillant des milliers d’employés venant du monde entier. Pour information cette zone accueille 1400 entreprises internationales et plus de 30 000  emploi directs dans des secteurs aussi variés que l’électronique, la pharma-cosmétique, et même des entreprises travaillant dans le monde de la mode. Comme quoi, si on va sur la côte pour profiter du climat, c’est également pour travailler !

Marie Dovillers